2017年03月29日

住宅ローンの繰上返済と住宅ローン減税はどちらがお得?【金利0.5%の場合】

以前に、『住宅ローンの繰上返済と住宅ローン減税はどちらがお得?【我が家の場合】』という記事を書きました。

我が家の場合は、30年固定金利で金利2.1%と高い金利で住宅ローンをしているため、
住宅ローン減税の恩恵を受けるよりも、繰上返済をして利息軽減したほうが断然お得という結果になりました。

では、金利が安い場合はどのような結果になるのでしょうか?

住宅ローン減税を考えずにできる限り返済した場合と
住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合

(10年間繰上返済を全くしない場合)
と、どちらがお得なのか?今度は金利を低くして考えてみましょう。

想定する住宅ローンは
借入額2000万円
10年固定金利0.5%(現在の住信SBI銀行の水準)
返済期間30年
2017年1月から借入れスタート
というものです。

■積極的に繰上返済した場合の住宅ローン減税額
2018年〜2023年の1月に毎年250万円繰上返済し、
合計1500万円繰上返済したとします。以降は繰上返済せず90ヶ月で完済。

1年目 : 19.3万円
2年目 : 16.2万円
3年目 : 13万円
4年目 : 9.8万円
5年目 : 6.7万円
6年目 : 3.5万円

受けられる住宅ローン減税の総額 : 68.5万円
支払った利息 : 35.7万円


■住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合の住宅ローン減税額

1年目 : 19.3万円
2年目 : 18.7万円 
3年目 : 18万円
4年目 : 17.3万円
5年目 : 16.7万円
6年目 : 16万円
7年目 : 15.3万円
8年目 : 14.7万円
9年目 : 14万円
10年目 : 13.3万円

受けられる住宅ローン減税の総額163万円
支払った利息 : 83.5万円


10年目に繰上返済により一括返済を行うため、支払う利息は83.5万円のみとなります。


■積極的に繰上返済した場合
受けられる住宅ローン減税の総額 : 68.5万円
支払った利息 : 35.7万円
住宅ローン減税額-利息=32.8万円


■住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合

受けられる住宅ローン減税の総額163万円
支払った利息 : 83.5万円
住宅ローン減税額-利息=79.5万円

結果を比較すると以上のようになりました。

なんと低い金利で借入れをしている場合は、いずれのケースでも住宅ローン減税の恩恵が利息を上回る!
そして、住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合のほうが、得られる金額が50万円近くも多いという結果になりました!!


実際はこのように計画通りうまくいくかはわかりませんが、
金利が低い住宅ローンの場合は、繰上返済を焦らずに、できる限り貯金をしておいて、
もし住宅ローン減税終了後に一括で返済できるようなら返済する!

というくらいの心積もりでよいのかもしれません。

ただ、繰上返済をしても住宅ローン減税の恩恵のほうが利息よりも上回りますので、
性格的に早く返済してしまいたいと思っても、それはそれで損をしない結果となりました。

我が家の場合とは全く逆の結果となりましたので、住宅ローンは金利で大きく変わるということがあらためてわかりました。
posted by にゃんこ at 22:28| Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月27日

夫の5年間の年収推移と職歴を大公開

今日から夫が新しい会社に転職いたしました。
これで転職は3度目。4社目となります。

あまりに転職回数が多い夫に若干呆れ気味ではありますが、
結婚した2011年から2015年までの夫ぷーの5年間年収推移を大公開してしまいます。

【額面(税込年収)】
2011年 473万円
2012年 564万円
2013年 728万円
2014年 903万円
2015年 865万円

こう見ると、5年間でかなり年収が変化しているのがわかるかと思います。

夫ぷーは新卒から2013年まではコンサルタントとしてコンサルティング会社で働いていました。
そこで、同じ職場で私と知り合い結婚したわけですが、激務の割りにお給料はなかなか上がらず、
(2ヶ月休みなしでも裁量労働のため残業代一切なしのある種のブラック企業)
優秀な若手からどんどん転職していくので、事情をよく知る私は結婚当初から転職を勧めていました。

そして、2013年4月にようやく転職。
未経験ですが、当時はやりのIT企業で業務改革などを行う部署に採用され、転職時のオファー年収750万円まで上がりました。
額面で200万円近い年収アップ、終電近くまで働くことも多かったですが、
それでも家にほぼ仕事を持ち帰らず土日も休め、夏休みも休めて旅行にいける状況になって満足はしていました。
夫の年収は、入社して半年くらいで750万円から770万円にすぐ上がり、最後は幸運にもオファー年収930万円まで上がりました。
2014年には470万円台だったため、実質3年で2倍にすることができました。

ところが、業績悪化や経営不振などで転職したいと言い出す夫。
先に退職していた先輩がある企業の役員として転職したと言い出し、こちらと向こうの会社のタイミングd半年その会社へ転職してしまったのです。(私の意見は殆ど聞かずにね・・)

転職したのは2015年7月。
同じIT系ですが会社の規模が小さいため年収はかなりダウン。
200万円以上ダウンのオファー年収730万円まで下がりました。
その後少しだけ年収が上がりはしましたが、前の会社の年収にははるか及びません。

その会社も経営不振、たて続く退職で転職を考えていたところ、前職のIT企業のときに上司だった人のオファーで、別の会社に転職することになりました。
それが今日から入社する会社です。
実は2社目の転職活動のときに受けて選考途中で辞退した会社なので、ご縁があったのでしょうね。
年収は現在とほぼ同じくらいですが、頑張りによってはかなり伸びるそうですが、ダウンする可能性もあります。
これからの年収は本人の頑張り次第ですね。

夫は基本ついていない人間なので、入った会社全て入社後に業績不振となっています(笑)
私自身は年収はあるにこしたことはないですが、年収よりも安定を求めているので、
2年刻みで転職を繰り返すのだけは避けてほしいなと思います。
今回の会社は堅実な会社ですので、経営不振だけは勘弁してほしいですね!
posted by にゃんこ at 13:32| Comment(0) | 家計簿 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月26日

住宅ローンの繰上返済と住宅ローン減税はどちらがお得?【我が家の場合】

以前に、『貯金と繰上返済をどちらを優先すべき?』という記事を書きました。

その中で、
『もし住宅ローン減税の恩恵を満額受けたい方は、繰上返済よりも貯金いたしましょう。
住宅ローン減税の効果を満額受けたほうが得なのか、繰上返済したほうがお得なのかについては、利率などによっても変わりますので、それについてはおいおい記事にしていきたいと思います。』
と書きましたので、今日は住宅ローンの繰上返済と住宅ローン減税はどちらがお得なのか?
ということについて考えていきたいと思います。

『住宅ローン減税』の詳細や注意点についてはこちらをご覧ください。

住宅ローン減税を考えずにできる限り返済した場合と
住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合

(10年間繰上返済を全くしない場合)
と、どちらがお得なのか?我が家の場合で考えてみましょう。

我が家の住宅ローンは借入額2100万円で
全期間固定 借入額1500万 ・ 利率2.1% ・ 返済期間30年
変動 借入額600万 ・ 利率0.865%(現時点) ・返済期間30年
というミックスローンです。

■積極的に繰上返済した場合
現在のペースでは、2017年末には繰上返済により住宅ローン完済予定ですので、
受けられる住宅ローン減税は、2012年〜2016年の5回だけになります。
今までの住宅ローン減税の実績は以下のとおりです。
1年目 : 19万円
2年目 : 14.8万円
3年目 : 10.8万円
4年目 : 7.5万円
5年目 : 4.1万円

受けられる住宅ローン減税の総額 : 56.2万円
支払った利息 : 94.2万円


■住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合
※最初は持分の1%のほうが低いため、()内の持分1%が実際の減税額になっています
1年目 : 20.4万円 (19万円)
2年目 : 19.8万円 (19万円)
3年目 : 19万円
4年目 : 18.4万円
5年目 : 17.7万円
6年目 : 17万円
7年目 : 16.3万円
8年目 : 15.6万円
9年目 : 14.8万円
10年目 : 14.1万円

受けられる住宅ローン減税の総額170.9万円
支払った利息 : 297万円


10年目に繰上返済により一括返済を行うため、支払う利息は297万円のみとなります。



■積極的に繰上返済した場合
受けられる住宅ローン減税の総額 : 56.2万円
支払った利息 : 94.2万円
利息-住宅ローン減税額=38万円

■住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合

受けられる住宅ローン減税の総額170.9万円
支払った利息 : 297万円
利息-住宅ローン減税額=126.1万円

結果を比較すると以上のようになりました。
我が家の場合高い利率で借りているため、住宅ローン減税の恩恵を10年間フルでうけるよりも
繰上返済を積極的にして利息軽減したほうが得だという結果になりました。

その差は90万円近いですので、歴然だと思います。

仮に10年間繰上返済せずに貯めておいた貯金で投資を行い利益を出したとしても、
90万円の利益を出すのは簡単ではないと思いますので、この場合は素直に繰上返済したほうがお得そうですね。

ただ、これは我が家の場合ですので、借入時の利率によっては、繰上返済せずに住宅ローン減税を受けたほうがお得な場合もあるかもしれません。
それについてはまた別の機会に検証していきたいと思います!
posted by にゃんこ at 18:18| Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする