2017年03月26日

住宅ローンの繰上返済と住宅ローン減税はどちらがお得?【我が家の場合】

以前に、『貯金と繰上返済をどちらを優先すべき?』という記事を書きました。

その中で、
『もし住宅ローン減税の恩恵を満額受けたい方は、繰上返済よりも貯金いたしましょう。
住宅ローン減税の効果を満額受けたほうが得なのか、繰上返済したほうがお得なのかについては、利率などによっても変わりますので、それについてはおいおい記事にしていきたいと思います。』
と書きましたので、今日は住宅ローンの繰上返済と住宅ローン減税はどちらがお得なのか?
ということについて考えていきたいと思います。

『住宅ローン減税』の詳細や注意点についてはこちらをご覧ください。

住宅ローン減税を考えずにできる限り返済した場合と
住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合

(10年間繰上返済を全くしない場合)
と、どちらがお得なのか?我が家の場合で考えてみましょう。

我が家の住宅ローンは借入額2100万円で
全期間固定 借入額1500万 ・ 利率2.1% ・ 返済期間30年
変動 借入額600万 ・ 利率0.865%(現時点) ・返済期間30年
というミックスローンです。

■積極的に繰上返済した場合
現在のペースでは、2017年末には繰上返済により住宅ローン完済予定ですので、
受けられる住宅ローン減税は、2012年〜2016年の5回だけになります。
今までの住宅ローン減税の実績は以下のとおりです。
1年目 : 19万円
2年目 : 14.8万円
3年目 : 10.8万円
4年目 : 7.5万円
5年目 : 4.1万円

受けられる住宅ローン減税の総額 : 56.2万円
支払った利息 : 94.2万円


■住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合
※最初は持分の1%のほうが低いため、()内の持分1%が実際の減税額になっています
1年目 : 20.4万円 (19万円)
2年目 : 19.8万円 (19万円)
3年目 : 19万円
4年目 : 18.4万円
5年目 : 17.7万円
6年目 : 17万円
7年目 : 16.3万円
8年目 : 15.6万円
9年目 : 14.8万円
10年目 : 14.1万円

受けられる住宅ローン減税の総額170.9万円
支払った利息 : 297万円


10年目に繰上返済により一括返済を行うため、支払う利息は297万円のみとなります。



■積極的に繰上返済した場合
受けられる住宅ローン減税の総額 : 56.2万円
支払った利息 : 94.2万円
利息-住宅ローン減税額=38万円

■住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合

受けられる住宅ローン減税の総額170.9万円
支払った利息 : 297万円
利息-住宅ローン減税額=126.1万円

結果を比較すると以上のようになりました。
我が家の場合高い利率で借りているため、住宅ローン減税の恩恵を10年間フルでうけるよりも
繰上返済を積極的にして利息軽減したほうが得だという結果になりました。

その差は90万円近いですので、歴然だと思います。

仮に10年間繰上返済せずに貯めておいた貯金で投資を行い利益を出したとしても、
90万円の利益を出すのは簡単ではないと思いますので、この場合は素直に繰上返済したほうがお得そうですね。

ただ、これは我が家の場合ですので、借入時の利率によっては、繰上返済せずに住宅ローン減税を受けたほうがお得な場合もあるかもしれません。
それについてはまた別の機会に検証していきたいと思います!
posted by にゃんこ at 18:18| Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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