2017年03月24日

住宅ローン減税の詳細&注意点

このブログでは、住宅ローンについて幾度となく記事にしてきましたが、
『住宅ローン減税』について一度も記事にしていなかったと思い、
住宅ローン減税の詳細と、注意点について今回記事にしていきたいと思います。


そもそも住宅ローン減税とは・・・
正式名称は『住宅借入等特別控除』といい、
個人が住宅ローン等を利用して、
マイホームの新築・取得または増改築をし、
平成31年6月30日までに自己の居住の用に供した場合で
一定の要件を満たす場合において、
その取得等にかかわる住宅ローン等の年末残高の合計等を基として
計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から
控除するものです。
(国税庁ホームページより引用)

正確に書くとわかりにくいですが、注意するポイントとしては以下の点です。
・住宅ローン控除の対象となる住宅ローンは、銀行などの金融機関の住宅ローン、フラット35などの住宅ローンであること。個人の借金、職場の貸付などは対象となりません。
・住宅ローンの借主が自分で住む家であること。
・新築する、購入する、増改築する床面積が50平方メートル以上であること。
・中古住宅の場合は耐震性能を有していること。(また建築種別によって築年数の制限あり)
・住宅ローンを10年以上借りること。(ただし例外あり)
・合計所得金額(年収から各種控除を引いた額)が3000万円以下であること。


これらの条件を満たせば、一般住宅であれば10年間で最大300万円(毎年30万円)の
住宅控除が受けられます。


これはあくまで上限ですので、実際の住宅ローン減税による所得税の減税額は以下の3つのいずれかのうち、
一番少ない金額が適用されます。
1.最大控除額(30万円)
2.年度末(12月)の借入残高の1%
3.所得税

例えば、借入額が3000万円で所得税が15万円だとしたら、15万円分しか控除されないのです。
ただ、所得税で控除されない分は来年度の住民税から控除されます。
住民税控除の上限は97,500円なので、先ほどの例であれば所得税と住民税合わせて約25万円控除されます。

つまりは、1年間の住宅ローン減税による所得税と住民税を合わせた減税額は以下の3つのいずれかのうち、
一番少ない金額が適用されます。
1.最大控除額(30万円)
2.年度末(12月)の借入残高の1%
3.所得税+住民税97,500円


もし10年間、毎年の住宅ローン残高が3000万円以上あり、3.所得税+住民税97,500円が30万円以上であれば、30万円の減税×10年で最大300万円の減税が受けられるという計算になります。


ここまでは一般論になりますが、実際に我が家が住宅ローン減税の手続きをしてみて
返済を続けていくと、他にもいくつか注意しなければいけない点があると感じました。

まずは『持分割合』についても加味される点。
我が家の場合、住宅ローンの契約者は夫ぷーです。
夫ぷーの家に対しての持分割合は50%です。(家の所有権が半分ある状態です)

この割合が住宅ローン減税に影響することがわかりました。

というのも、物件価格が3800万円でその持分が50%となると、夫の所有は1900万円分。
住宅ローンの契約は2100万円で、住宅ローン減税の判定材料となる年末の残高は1960万円。
この1960万円の1%が受けられるわけではなく、夫の所有の1900万円の1%が住宅ローン減税の対象となったのです。
減税額は数千円の違いなので、そこまでダメージはありませんでしたし、翌年には繰上返済で残高は1900万円を減り関係なくなりましたが、物件を複数人で所有し持分を設定する場合は、その割合にも注意しなければいけないと感じました。

そして、次に注意する点は繰上返済です。

住宅ローン減税の対象となるのは「住宅ローンを10年以上借りること」です。
繰上返済をすることによって、住宅ローン減税の対象とならなくなる可能性があります。
例えば、3年間住宅ローン減税を受け、繰上返済をしたことで残りの返済期間が5年となってしまったら、
3年+5年で8年しか返済期間がないため、この年は住宅ローン減税を受けられなくなってしまいます。
ただ、既に適用された年数も含めて10年ですので、毎年10年以上の返済期間を残していなければいけないわけではないですので、その点はご安心ください。

このように住宅ローン減税は、税金の控除が受けられるお得な制度ではありますが、
住宅ローン減税の恩恵を最大限受けようとするときは、持分割合や繰上返済との兼ね合いなどにも注意していただきたいなと思います。


住宅ローン減税の恩恵と全額受けることと、繰上返済をして利息軽減の恩恵を受けること、どちらがお得かについては、またあらためて記事にいたします!
posted by にゃんこ at 16:08| Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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