2017年04月10日

住宅ローン借入5年目(2016年度)の繰上返済額と効果

2016年度の家計簿を公開したところで、住宅ローン借入5年目となる2016年の住宅ローンの繰上返済の額とその効果がどれほどだったかもあわせて公開いたします!

『2016年度の家計簿』はコチラです
過去の繰上返済の記事については以下の記事を参照ください。
『2012年の住宅ローンの繰上返済の額と効果』
『2013年の住宅ローンの繰上返済の額と効果』
『2014年の住宅ローンの繰上返済の額と効果』

2016年度の住宅ローンの繰上返済した額
親世帯と合わせた二世帯家計からは233万円

さらに、私たち夫婦2人の貯金から100万円

合計で333万円でした!!!

意図せずゾロ目です。

333万円のうち100万円は1ヶ月遅れて実質2017年度の4月に繰上返済をいたしました。
実は2016年4月時点の住宅ローンの繰上返済の記録を残していなかったため、
2016年度1年間の繰上返済の効果を確認することができません。

そのため、2015年度5月から207年度4月までの2年間の繰上返済の効果を見ていきます。

2年間で580万円繰上返済したときの利息減少の効果は64万円でした!


2012年度に400万円を繰上返済したときの利息減少は210万円。(52.5%)
2013年度に286.7万円を繰上返済したときの利息減少は111.5万円。(38.9%)
2014年度に320.8万円繰上返済したときの利息減少の効果は71.5万円。(22.3%)

そして2015〜2016年度は580万円繰上返済して利息減少の効果は11%。
当初の50%から段々と繰上返済の効果を感じにくくなってきました。
しかし、2年で確実に10%以上のリターンを得られる金融商品もなかなかありませんので、それでもよいほうかもしれません。


最初に繰上返済をしなかった時の利息額を計算するとその額562万円でしたが、
ここまでで457万円もの利息が減少しました!!
(2012年度の210万円+2013年度の111.5万円+2014年度の71.5万円+2015〜2016年度の64万円)
住宅ローン返済3年目にして81%もの利息が浮きました!
詳しい『住宅ローンの借入先と借入金額』はコチラです

ここまで順調に返済を行い、定期的な返済を含めて、
2100万円の借入額を159万円まで減らすことができました。
5年で住宅ローン完済を目指す我が家ですが、今年中には間違いなく完済出来る見込みです!


住宅ローン借入れ当初は、2100万円を10年以内で返そうと考えておりましたが、繰上返済をはじめてみると、その凄さに気づき、5年で返済完了しようと思い、ようやく残高1割以下まで返済することが出来ました。
残りわずかですが、あと少し気を引き締めて2017年度も繰上返済を行っていきたいと思います!

何度もブログで書いていますが、利息減少の効果は
繰上返済金額×利率(年利)×残りの返済年数
でアバウトに計算することができますので、繰上返済に興味がある方はぜひ計算してみてくださいね。
posted by にゃんこ at 22:06| Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月29日

住宅ローンの繰上返済と住宅ローン減税はどちらがお得?【金利0.5%の場合】

以前に、『住宅ローンの繰上返済と住宅ローン減税はどちらがお得?【我が家の場合】』という記事を書きました。

我が家の場合は、30年固定金利で金利2.1%と高い金利で住宅ローンをしているため、
住宅ローン減税の恩恵を受けるよりも、繰上返済をして利息軽減したほうが断然お得という結果になりました。

では、金利が安い場合はどのような結果になるのでしょうか?

住宅ローン減税を考えずにできる限り返済した場合と
住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合

(10年間繰上返済を全くしない場合)
と、どちらがお得なのか?今度は金利を低くして考えてみましょう。

想定する住宅ローンは
借入額2000万円
10年固定金利0.5%(現在の住信SBI銀行の水準)
返済期間30年
2017年1月から借入れスタート
というものです。

■積極的に繰上返済した場合の住宅ローン減税額
2018年〜2023年の1月に毎年250万円繰上返済し、
合計1500万円繰上返済したとします。以降は繰上返済せず90ヶ月で完済。

1年目 : 19.3万円
2年目 : 16.2万円
3年目 : 13万円
4年目 : 9.8万円
5年目 : 6.7万円
6年目 : 3.5万円

受けられる住宅ローン減税の総額 : 68.5万円
支払った利息 : 35.7万円


■住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合の住宅ローン減税額

1年目 : 19.3万円
2年目 : 18.7万円 
3年目 : 18万円
4年目 : 17.3万円
5年目 : 16.7万円
6年目 : 16万円
7年目 : 15.3万円
8年目 : 14.7万円
9年目 : 14万円
10年目 : 13.3万円

受けられる住宅ローン減税の総額163万円
支払った利息 : 83.5万円


10年目に繰上返済により一括返済を行うため、支払う利息は83.5万円のみとなります。


■積極的に繰上返済した場合
受けられる住宅ローン減税の総額 : 68.5万円
支払った利息 : 35.7万円
住宅ローン減税額-利息=32.8万円


■住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合

受けられる住宅ローン減税の総額163万円
支払った利息 : 83.5万円
住宅ローン減税額-利息=79.5万円

結果を比較すると以上のようになりました。

なんと低い金利で借入れをしている場合は、いずれのケースでも住宅ローン減税の恩恵が利息を上回る!
そして、住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合のほうが、得られる金額が50万円近くも多いという結果になりました!!


実際はこのように計画通りうまくいくかはわかりませんが、
金利が低い住宅ローンの場合は、繰上返済を焦らずに、できる限り貯金をしておいて、
もし住宅ローン減税終了後に一括で返済できるようなら返済する!

というくらいの心積もりでよいのかもしれません。

ただ、繰上返済をしても住宅ローン減税の恩恵のほうが利息よりも上回りますので、
性格的に早く返済してしまいたいと思っても、それはそれで損をしない結果となりました。

我が家の場合とは全く逆の結果となりましたので、住宅ローンは金利で大きく変わるということがあらためてわかりました。
posted by にゃんこ at 22:28| Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月26日

住宅ローンの繰上返済と住宅ローン減税はどちらがお得?【我が家の場合】

以前に、『貯金と繰上返済をどちらを優先すべき?』という記事を書きました。

その中で、
『もし住宅ローン減税の恩恵を満額受けたい方は、繰上返済よりも貯金いたしましょう。
住宅ローン減税の効果を満額受けたほうが得なのか、繰上返済したほうがお得なのかについては、利率などによっても変わりますので、それについてはおいおい記事にしていきたいと思います。』
と書きましたので、今日は住宅ローンの繰上返済と住宅ローン減税はどちらがお得なのか?
ということについて考えていきたいと思います。

『住宅ローン減税』の詳細や注意点についてはこちらをご覧ください。

住宅ローン減税を考えずにできる限り返済した場合と
住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合

(10年間繰上返済を全くしない場合)
と、どちらがお得なのか?我が家の場合で考えてみましょう。

我が家の住宅ローンは借入額2100万円で
全期間固定 借入額1500万 ・ 利率2.1% ・ 返済期間30年
変動 借入額600万 ・ 利率0.865%(現時点) ・返済期間30年
というミックスローンです。

■積極的に繰上返済した場合
現在のペースでは、2017年末には繰上返済により住宅ローン完済予定ですので、
受けられる住宅ローン減税は、2012年〜2016年の5回だけになります。
今までの住宅ローン減税の実績は以下のとおりです。
1年目 : 19万円
2年目 : 14.8万円
3年目 : 10.8万円
4年目 : 7.5万円
5年目 : 4.1万円

受けられる住宅ローン減税の総額 : 56.2万円
支払った利息 : 94.2万円


■住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合
※最初は持分の1%のほうが低いため、()内の持分1%が実際の減税額になっています
1年目 : 20.4万円 (19万円)
2年目 : 19.8万円 (19万円)
3年目 : 19万円
4年目 : 18.4万円
5年目 : 17.7万円
6年目 : 17万円
7年目 : 16.3万円
8年目 : 15.6万円
9年目 : 14.8万円
10年目 : 14.1万円

受けられる住宅ローン減税の総額170.9万円
支払った利息 : 297万円


10年目に繰上返済により一括返済を行うため、支払う利息は297万円のみとなります。



■積極的に繰上返済した場合
受けられる住宅ローン減税の総額 : 56.2万円
支払った利息 : 94.2万円
利息-住宅ローン減税額=38万円

■住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合

受けられる住宅ローン減税の総額170.9万円
支払った利息 : 297万円
利息-住宅ローン減税額=126.1万円

結果を比較すると以上のようになりました。
我が家の場合高い利率で借りているため、住宅ローン減税の恩恵を10年間フルでうけるよりも
繰上返済を積極的にして利息軽減したほうが得だという結果になりました。

その差は90万円近いですので、歴然だと思います。

仮に10年間繰上返済せずに貯めておいた貯金で投資を行い利益を出したとしても、
90万円の利益を出すのは簡単ではないと思いますので、この場合は素直に繰上返済したほうがお得そうですね。

ただ、これは我が家の場合ですので、借入時の利率によっては、繰上返済せずに住宅ローン減税を受けたほうがお得な場合もあるかもしれません。
それについてはまた別の機会に検証していきたいと思います!
posted by にゃんこ at 18:18| Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする