2017年03月26日

住宅ローンの繰上返済と住宅ローン減税はどちらがお得?【我が家の場合】

以前に、『貯金と繰上返済をどちらを優先すべき?』という記事を書きました。

その中で、
『もし住宅ローン減税の恩恵を満額受けたい方は、繰上返済よりも貯金いたしましょう。
住宅ローン減税の効果を満額受けたほうが得なのか、繰上返済したほうがお得なのかについては、利率などによっても変わりますので、それについてはおいおい記事にしていきたいと思います。』
と書きましたので、今日は住宅ローンの繰上返済と住宅ローン減税はどちらがお得なのか?
ということについて考えていきたいと思います。

『住宅ローン減税』の詳細や注意点についてはこちらをご覧ください。

住宅ローン減税を考えずにできる限り返済した場合と
住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合

(10年間繰上返済を全くしない場合)
と、どちらがお得なのか?我が家の場合で考えてみましょう。

我が家の住宅ローンは借入額2100万円で
全期間固定 借入額1500万 ・ 利率2.1% ・ 返済期間30年
変動 借入額600万 ・ 利率0.865%(現時点) ・返済期間30年
というミックスローンです。

■積極的に繰上返済した場合
現在のペースでは、2017年末には繰上返済により住宅ローン完済予定ですので、
受けられる住宅ローン減税は、2012年〜2016年の5回だけになります。
今までの住宅ローン減税の実績は以下のとおりです。
1年目 : 19万円
2年目 : 14.8万円
3年目 : 10.8万円
4年目 : 7.5万円
5年目 : 4.1万円

受けられる住宅ローン減税の総額 : 56.2万円
支払った利息 : 94.2万円


■住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合
※最初は持分の1%のほうが低いため、()内の持分1%が実際の減税額になっています
1年目 : 20.4万円 (19万円)
2年目 : 19.8万円 (19万円)
3年目 : 19万円
4年目 : 18.4万円
5年目 : 17.7万円
6年目 : 17万円
7年目 : 16.3万円
8年目 : 15.6万円
9年目 : 14.8万円
10年目 : 14.1万円

受けられる住宅ローン減税の総額170.9万円
支払った利息 : 297万円


10年目に繰上返済により一括返済を行うため、支払う利息は297万円のみとなります。



■積極的に繰上返済した場合
受けられる住宅ローン減税の総額 : 56.2万円
支払った利息 : 94.2万円
利息-住宅ローン減税額=38万円

■住宅ローン減税を10年受け終わった後に繰上返済をする場合

受けられる住宅ローン減税の総額170.9万円
支払った利息 : 297万円
利息-住宅ローン減税額=126.1万円

結果を比較すると以上のようになりました。
我が家の場合高い利率で借りているため、住宅ローン減税の恩恵を10年間フルでうけるよりも
繰上返済を積極的にして利息軽減したほうが得だという結果になりました。

その差は90万円近いですので、歴然だと思います。

仮に10年間繰上返済せずに貯めておいた貯金で投資を行い利益を出したとしても、
90万円の利益を出すのは簡単ではないと思いますので、この場合は素直に繰上返済したほうがお得そうですね。

ただ、これは我が家の場合ですので、借入時の利率によっては、繰上返済せずに住宅ローン減税を受けたほうがお得な場合もあるかもしれません。
それについてはまた別の機会に検証していきたいと思います!
posted by にゃんこ at 18:18| Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月25日

2015年度の家計簿公開★

こちらのブログでは親世帯と二世帯同居を始めた2012年度の家計簿から公開をしていますが、
今日は2015年度の家計簿を公開いたします★
『2012年度の家計簿』はコチラです
『2013年度の家計簿』はコチラです
『2014年度の家計簿』はコチラです

家計簿をご覧になる前に、我が家の家計管理の方法が気になる方は、
コチラをご参照ください♪
『夫婦の家計管理の仕方』
『親世帯との家計管理の仕方』


2015年度は私の両親と二世帯同居を始めて4年目の年となりました。
夫婦と二世帯の家計簿と、2つの家計簿をつけているので、我が家には2つ家計簿があります。
それぞれの家計簿について、費目ごとに公開いたします!
2015年度の家計簿は、2015年4月〜2016年3月までの1年間を1年度としています。
昨年との比較をするために、2014年度の数字は()で記しておりますので、
どこが増えてどこが減ったのかもあわせてみていこうと思います。

■両親との二世帯家計簿(2015年度)■

【収入】 3,720,077円(3,840,113円) 
   今まで基本の生活費は16万円×2世帯分としていましたが、
   父のお給料減額により、15万円に減額したため12万円減となりました。

【支出】 3,434,740円(3,830,113円)
・住宅ローン 2,223,470円(2,582,466円)
  -定期返済 811,470円(874,466円)
  -繰上返済 1,412,000円(1,708,000円)
・電気/ガス/水道 283,904円(290,162円)
・食費 407,830円(447,465円)
・生活用品 78,047円(83,057円)
・通信費 76,339円(83,904円)
・税金/NHK/保険 77,690円(89,284円)
・その他 287,460円(253,775円)

【貯金】 285,337円(10,000円)
【貯金+繰上返済】 1,697,337円(1,718,000円)

2014年度と比較すると収入12万円減ですが、繰上返済と貯金あわせて2万円減で済む結果となりました。
その他以外の項目は支出を抑えられているため、4年目となり大分生活にもなれて節約できるようになってきたと感じています。
その他は昨年に引き続き高いですが、これは昨年夫ぷーに繰上返済50万円肩代わりしてもらったときの毎月の返済2万円が計上されているからです。
これは2016年には終わりますので、そうしたらもっと繰上返済にまわすことができると考えています。

■夫婦の家計簿(2015年度)■
【収入】 7,909,608円(8,999,560円) 
・夫ぷ〜 6,159,973円(6,945,657円)
・私   1,627,818円(1,852,803円)
・その他 121,817円(201,100円)
夫ぷーと私の2人の転職に伴い、収入は109万円減少いたしました。

【支出】5,269,869円(6,489,665円)
・生活費 1,920,000円(1,920,000円)
・保険 581,258円(581,258円)
・携帯代 120,000円(120,000円)
・夫ぷー小遣い 680,000円(1,099,586円)
・私小遣い 347,056円(382,603円)
・遊興費 1,224,178円(1,473,195円)
・化粧品/サプリ 31,278円(49,849円)
・外食 61,235円(54,668円)
・医療費 13,770円(13,850円)
・服飾費 11,800円(45,854円)
・食費 15,596円(12,924円)
・生活用品 42,036円(17,367円)
・クリーニング 13,786円(15,641円)
・その他 207,876円(702,870円)

【貯金】 2,639,739円(2,509,895円)


収入が減少した分、支出はそれ以上に減少し貯金は増える結果となりました。「
生活費以外で大体335万円使っている計算になります。
2013年度367万円、2014年度457万円に続き335万円なので、かなり抑えられた結果となりました。
2014年から122万円減った理由は、その他50万円の減少(英会話スクール1年契約ががなくなりました)、夫の小遣い42万円の減少、遊興費25万円の減少が大きいです。
遊興費は相変わらず多いですが、この年は夫の有給休暇消化を使ってのギリシャ旅行3週間個人旅行だけですんでいるので、例年に比べたらこれでも安いほうなのです。
そのときの記事を書いた『5年間の海外旅行費用』はコチラです

貯金は264万円となり、年収の33.4%となり今までで一番多い結果となりました!!

夫がまさか転職2年でまた転職すると思っていなかったので、収入面では減少となりましたが、支出を抑えることで貯金は維持できた1年でした。
ちなみに夫の転職癖はおさまらず、この会社も今月辞めてまた転職するため、収入も2017年にまた変わりそうです・・・。夫の転職履歴と年収推移はいずれ面白いので記事にしたいと思います。

いつもなら2015年度の住宅ローンの繰上返済額と利息軽減効果も記事にするのですが、記録を残しておかなかったため、2015年度はありません。
2015年度は繰上返済額は241万円、よって定期返済を含めて2016年3月末の残高は686万円となりました。

posted by にゃんこ at 18:13| Comment(0) | 家計簿 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月24日

住宅ローン減税の詳細&注意点

このブログでは、住宅ローンについて幾度となく記事にしてきましたが、
『住宅ローン減税』について一度も記事にしていなかったと思い、
住宅ローン減税の詳細と、注意点について今回記事にしていきたいと思います。


そもそも住宅ローン減税とは・・・
正式名称は『住宅借入等特別控除』といい、
個人が住宅ローン等を利用して、
マイホームの新築・取得または増改築をし、
平成31年6月30日までに自己の居住の用に供した場合で
一定の要件を満たす場合において、
その取得等にかかわる住宅ローン等の年末残高の合計等を基として
計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から
控除するものです。
(国税庁ホームページより引用)

正確に書くとわかりにくいですが、注意するポイントとしては以下の点です。
・住宅ローン控除の対象となる住宅ローンは、銀行などの金融機関の住宅ローン、フラット35などの住宅ローンであること。個人の借金、職場の貸付などは対象となりません。
・住宅ローンの借主が自分で住む家であること。
・新築する、購入する、増改築する床面積が50平方メートル以上であること。
・中古住宅の場合は耐震性能を有していること。(また建築種別によって築年数の制限あり)
・住宅ローンを10年以上借りること。(ただし例外あり)
・合計所得金額(年収から各種控除を引いた額)が3000万円以下であること。


これらの条件を満たせば、一般住宅であれば10年間で最大300万円(毎年30万円)の
住宅控除が受けられます。


これはあくまで上限ですので、実際の住宅ローン減税による所得税の減税額は以下の3つのいずれかのうち、
一番少ない金額が適用されます。
1.最大控除額(30万円)
2.年度末(12月)の借入残高の1%
3.所得税

例えば、借入額が3000万円で所得税が15万円だとしたら、15万円分しか控除されないのです。
ただ、所得税で控除されない分は来年度の住民税から控除されます。
住民税控除の上限は97,500円なので、先ほどの例であれば所得税と住民税合わせて約25万円控除されます。

つまりは、1年間の住宅ローン減税による所得税と住民税を合わせた減税額は以下の3つのいずれかのうち、
一番少ない金額が適用されます。
1.最大控除額(30万円)
2.年度末(12月)の借入残高の1%
3.所得税+住民税97,500円


もし10年間、毎年の住宅ローン残高が3000万円以上あり、3.所得税+住民税97,500円が30万円以上であれば、30万円の減税×10年で最大300万円の減税が受けられるという計算になります。


ここまでは一般論になりますが、実際に我が家が住宅ローン減税の手続きをしてみて
返済を続けていくと、他にもいくつか注意しなければいけない点があると感じました。

まずは『持分割合』についても加味される点。
我が家の場合、住宅ローンの契約者は夫ぷーです。
夫ぷーの家に対しての持分割合は50%です。(家の所有権が半分ある状態です)

この割合が住宅ローン減税に影響することがわかりました。

というのも、物件価格が3800万円でその持分が50%となると、夫の所有は1900万円分。
住宅ローンの契約は2100万円で、住宅ローン減税の判定材料となる年末の残高は1960万円。
この1960万円の1%が受けられるわけではなく、夫の所有の1900万円の1%が住宅ローン減税の対象となったのです。
減税額は数千円の違いなので、そこまでダメージはありませんでしたし、翌年には繰上返済で残高は1900万円を減り関係なくなりましたが、物件を複数人で所有し持分を設定する場合は、その割合にも注意しなければいけないと感じました。

そして、次に注意する点は繰上返済です。

住宅ローン減税の対象となるのは「住宅ローンを10年以上借りること」です。
繰上返済をすることによって、住宅ローン減税の対象とならなくなる可能性があります。
例えば、3年間住宅ローン減税を受け、繰上返済をしたことで残りの返済期間が5年となってしまったら、
3年+5年で8年しか返済期間がないため、この年は住宅ローン減税を受けられなくなってしまいます。
ただ、既に適用された年数も含めて10年ですので、毎年10年以上の返済期間を残していなければいけないわけではないですので、その点はご安心ください。

このように住宅ローン減税は、税金の控除が受けられるお得な制度ではありますが、
住宅ローン減税の恩恵を最大限受けようとするときは、持分割合や繰上返済との兼ね合いなどにも注意していただきたいなと思います。


住宅ローン減税の恩恵と全額受けることと、繰上返済をして利息軽減の恩恵を受けること、どちらがお得かについては、またあらためて記事にいたします!
posted by にゃんこ at 16:08| Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする